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置業家居
瓏璽 $5億海景會所曝光
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瓏璽會所布置及設施極具特色，處處流露出閃耀氣派，圖為會所大堂迎瓏殿（電腦模擬圖）。（部分相片由發展商提供）
被視為上半年重頭項目之一的海景豪宅瓏璽，銷售部署已進入直路，待售樓同意書到手後，最快下星期示範單位及按市況公布售價。項目建築具特色，除屋則多元化外，耗資$5億打造的會所更是賣點所在，室內外連園林花園佔地達10萬平方呎，逾八成設施盡覽海景。
新地執行董事雷霆以「萬事俱備」形容瓏璽的銷售部署，待售樓同意書一到手，即可開放位於九龍站環球貿易廣場（ICC）內的售樓廠及示範單位。他指，項目自命名至連番軟銷推介後，買家查詢的數量與日俱升，集團繼早前於深圳福田舉行展銷廳後，5月下旬以唯一一家本港發展商身份參加溫州市房地產博覽會，錄得逾萬人次參觀，當中逾2,000組買家更有意自行組團來港參觀，發展商亦會盡量作出配合。而中原地產將於尖沙咀及古洞分行擺設瓏璽模型及展銷廳，方便買家查詢。
瓏璽坐落於西南九龍最後一幅臨海地皮，雖然位處於奧運站一號銀海及浪澄灣之間，但亦無礙觀景角度。事實上，項目的會所亦盡用臨海優勢。新地代理高級銷售及市務經理胡致遠表示，耗資$5億打造的瓏璽會所Club Vendome合共4層，室內外面積連園林花園達10萬呎，連同23萬呎海濱長廊，住戶的活動空間可以伸延至戶外。
逾八成設施望海景
胡氏指，瓏璽外牆採用玻璃幕牆設計，為呼應主題，會所內的布置及特色設施，亦流露出閃耀氣派，當中更有逾八成設施享有海景。據悉，會所分布於2至6樓（不設4樓），6樓設有面積達1,300呎御瓏董事屋，內置宴會廳、連4,200呎戶外泳池及露天燒烤場等，可供住戶獨立使用。5樓主要設施包括長約50呎室內泳池鑽影池、長約80呎戶外無邊際泳池瓏影池外，更有參照六星級酒店設計，由中、西名廚主理的御瓏宴會廳與聚瓏軒，更有供三兩知己把酒聯誼的瓏匯閣酒吧等。
3樓設有多種動、靜設施，包括可供放映心愛影片的映鑽殿堂，方便一展歌喉的天籟殿堂外，更提供獨立廂房設計，內置按摩池連長8.1米注入礦物水的私家泳池海鑽水療室。好動的住戶可考慮到臨海而建的「躍動國度」健身室舒展身心，場內除設有健身器械外，更具備Boxing擂台，及設有教練，專為18歲以下「小主人」設計的星瓏鍛練館。針對年紀較細的小朋友，瓏璽亦設有大型攀爬設施的童盟閣地帶及可供專人教導作工藝活動或閱讀圖書的瓏思閣等。為照顧住客需要，除設有瓏璽服務大使外，更會提供24小時餐飲服務，以滿足住戶不同生活需要。
新盤帶動 奧運站交投轉旺
瓏璽開售在即，奧運站沿綫二手屋苑成交已率先起動，據統計4月份區內9大屋苑共錄64宗二手成交，5月遞增逾兩成至78宗，兩月呎價介乎$7,500至逾$1.8萬。以比鄰瓏璽的一號銀海為例，屋苑4月錄得4宗二手成交，5月交投增至7宗，兩月呎價企穩$1.2萬至逾$1.6萬。其中5座高層1,230呎A室，新近以$2,088萬易手，呎價$16,976。至於近月收樓入伙的帝峯‧皇殿，4月錄得14宗二手成交，5月輕微回調至12宗。5月造價較理想的單位為7座極高層B室，1,326呎望開揚海景，成交價$2,050萬，呎價$15,460。
由於新地揚言瓏璽呎價參考九龍站，面積約1,600呎瓏璽大宅，意向呎價由$2萬起，令買家觀望而窒礙九龍站成交。5月九龍站僅錄34宗二手成交，較4月47宗減少27.7%，現時整體呎價介乎$1萬至逾2.3萬不等。
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瓏璽小檔案
地址︰奧運站海輝道10號
座數︰6座
每層伙數︰3至5伙
單位總數︰650個
單位面積︰800至1,900呎
間隔︰2房至5房（雙套房）及工人套房（另備特色戶）
設施︰$5億打造的Club Vendome，室內外面積連園林花園達10萬呎。
發展商︰新鴻基地產
預計落成日期︰2012年中旬
撰文:彭寶珍
置業家居
2011年6月3日 星期五
置業家居
譽˙名城 盡吸各路客源
貼市價+最高7%回贈
2011年06月04日 星期六
奧運站瓏璽開售前，長實及港鐵合作發展的大圍譽˙名城推出現樓餘貨，搶先吸納客源。首批30伙平均呎價$8,573，發展商不單以貼市價促銷，更提供「15%首期睇一年」的特長成交期付款方法，提早成交更可享有最高樓價7%的現金回贈，希望一網打盡換樓客及投資者。
港鐵大圍維修中心上蓋項目名城1期，於去年3月開售，至今售逾1,000伙。發展商將約300個主要面向東南獅子山景的980及1,273平方呎的單位，命名為譽˙名城。
長實執行董事趙國雄表示，譽˙名城首批單位共30伙，以「獅家View價」開售，平均呎價$8,573，他表示首批單位有折讓。被問及推售價是否有減價，他強調，單位訂價按市況而制定，與1期二手造價相若，只按樓層高低而調整價錢。
發展商於周四（2日）下午2時公布售價後，便隨即於下午3時開售，即晚售罄，並原價加推1、2座8至45樓南、北翼C、D室共20伙，訂價由$823萬至$1,126.8萬，平均呎價$8,606；未來加推將加價5至8%，料日後推售單位呎價可達$1萬水平。
市場亦指，項目5座北翼C室複式戶，面積2,360平方呎，連同847呎天台單位，獲買家以$3,500萬預留，呎價高見$14,831，為名城首宗特色戶預留個案。郭子威對上述成交不置可否，只謂有數名買家正洽購複式戶，待簽約後始公布。
首批30伙有折讓 平均呎價$8,573
長實地產投資董事郭子威表示，派發價單以了解市場對項目的反應，若反應理想將加推單位及決定開售時間。譽˙名城已屆現樓，發展商只推出特長成交期的付款計劃，讓換樓客能靈活調配資金，料可吸引投資者注意。他補充，特長成交期非「先住後付」計劃，買家必先要完成交易始可收樓。另外，為平衡用家與投資者比例，不論以私人或公司名義的買家，每天只限購1伙，累積亦只可超過3個單位。首50名買家可獲$2萬會所代用券。
另長實於上周五至日（5月27至29日）在深圳和廣州為譽˙名城路演，吸引8,000人參觀，當中1,000組買家已登記，將於今天（4日）到港參觀現樓示範單位及會所。
解碼器
譽˙名城開價較名城1期低6%
譽˙名城首批單位平均呎價$8,573，與名城1期5月份二手成交呎價$7,600高12.8%，但二手成交一律為向西北方針山景，並沒有譽˙名城推售的獅子山景單位在內。
根據EPRC（經濟地產庫）資料，對上一個獅子山景二手成交要追溯至今年3月，5座中層南翼D室，980呎，以$875萬成交，呎價$8,929，反映發展商貼市價開售。
兩類山景 呎價差逾10%
名城1期主要分針山及獅子山景，現時針山景每呎叫價$7,600至$7,900，而獅子山景則高達$9,000至$9,300，兩類景觀差幅逾一成或以上。區內代理解釋，去年3月開售時，獅山景單位成交呎價逾$9,000，購入價高，買家寧作中長綫收租也不願蝕讓離場，故叫價較強硬，甚少錄得成交。
區內尚有兩新晉屋苑壹號雲頂及名家匯，前者成交呎價介乎$8,000至$1萬，而後者一手售價約$9,000至$1萬，與譽˙名城相若。
若仔細比較譽˙名城及名城1期開價，不難發現發展商是次開價低於去年3月。譬如說，是次推售的2座33樓北翼D室，980呎，訂價$865.8萬，呎價$8,835，同層北翼C室，景觀相同，於去年5月出售，當時售價達$1,036.6萬，呎價高見$9,398，新推的單位呎價低出6%。
拆解定息按揭
定息期愈長 息率會愈高
長實與渣打銀行合作，為譽˙名城買家提供定息按揭計劃，名為「無憂定息」雙重按揭優惠，首28個月定息2.38厘，第29個月起全期P減2.8厘（該行的P為5.25厘，即實際息率2.45厘），或拆息加1.3厘，鎖息上限為P減2.8厘，以低者為準。採用此計劃的買家可於第12及24個還款月獲得還貸款金額之0.1%作額外現金獎。
定息按揭的優點是在定息期內，鎖定每月供款，讓供樓人士有預算。因本港有機會在年底或明年加息，因此，定按有助減少日後利率波動的風險，但缺點是浮息下調時則未能享受到即時減息的優勢。
定按息率有機高於P按
目前提供定按的銀行不多，有中小型行提供相類似的計劃，如花旗銀行提供首3年2.3厘定按計劃，第4年起息率為P減3.1厘（該行的P為5.25厘，即實際息率2.15厘），惟計劃不設現金回贈。
表1是上述兩個定按計劃的供款及支出比較，「無憂定息」不論在按息及定息年期上，也不及花旗銀行定按吸引，而且以一個訂價$1,000萬單位計，全期利息高達$158萬，較花旗定按全期利息的$142萬高$16萬，差幅逾一成，即使「無憂定息」按揭贈送額外現金獎賞予以買家，但回贈金額只$1萬多，也彌補不到多付的利息支出。
有按揭代理指，定息年期愈長，借款人支付的按揭息率溢價也較高，定息期愈長，息率也較高，反之亦然。因此，定息按揭有機會較傳統P按息率為高，而繳付的全期利息支出，亦有機會高於P按，未必有着數。
表2是「無憂定息」計劃與目前市場上的P按及H按的比較，發現3類按揭中，以H按的每月供款及全期利息支出最低，月供只需$29,536，較定按及H按月供低出約4至6%，可享即時慳息優惠，但H按借貸人要承擔資金市場供求變化所帶來的息率變動。
拆解360靈活置業付款計劃
提早完成交易 享樓價7%現金回贈
譽˙名城已屆現樓，發展商只提供1種付款計劃，名為「360靈活置業」付款計劃，買家簽署臨時買賣合約時，先付一成樓價，再於30日內支付多5%樓價，餘額可於360日後付畢。若買家提前120天或240天內完成交易，則可獲樓價7%或5%的現金回贈。
在額外印花稅的制度下，買家需要被綁兩年，若在短時間內轉手，買家便需要繳付高稅率。表3是計算購入譽˙名城單位後，在兩年內沽售單位時所涉及的使費。假設買家以$1,000萬購入單位，若在6個月以內沽出單位，連同代理佣金、釐印費、額外印花稅15%及發展商回贈等計算在內，賣價最少要$1,152萬才打和，即較購入價高15.2%。若要有錢落袋，賣價要更高。
借貸須扣除優惠及現金回贈
若在超過6個月但在12個月以內沽售，發展商回贈為樓價的5%，而期內徵收的額外印花稅為賣價的一成，賣價最少要$1,110萬始能回本，較購入價高11%。而超過12個月但在24個月內沽出單位，發展商不設回贈，而額外印花稅為賣價的5%，賣價最少較購入價高10.4%，即$1,104萬才可抵銷買賣時所需的成本。
若買家選擇即時成交，並且將單位出租，2年後始售樓，可獲發展商贈送樓價7%作現金回贈，即$70萬，該筆回贈足以抵銷交易時的釐印費$37.5萬，兼有$32.5萬落袋。2年後若以$978萬沽貨，即跌價2.2%，扣除代理佣金後，仍可平手離場。以名城1期現時平均呎租$18計算，可享有2.8厘的租金回報。
另按揭代理提醒買家，按金管局指引，借貸人向銀行承造按揭，需要扣除所有優惠及現金回贈，換言之，買家或需要準備更多首期。另發展商所給予的現金回贈，不能即時扣減，需要完成整個交易後才發放。
小結：7%回贈 有辣有唔辣
若計劃買入單位後即時成交及出租，優點是可獲7%回贈及2.8厘回報，而且2年後跌價2.2%亦可平手離場，但投資者要留意未來兩年息口或會回升，增加供樓開支。
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物業知多啲
間隔篇 3房逾八成 力吸換樓客
名城分3期發展，12座提供4,328個單位，1期4座共1,360伙，發展商以三梯四戶「尊座雙閣」設計，並設有雙子大堂，方便南、北兩翼住戶出入。項目主攻3、4房大單位，另備2,092至約2,400呎複式戶，顯然針對換樓客而設。
3房單位佔逾八成，面積由874至1,103平方呎。4房單位面積1,272至1,373平方呎，佔屋苑總數不足兩成。
除分層戶外，項目設少量特色戶，分別是連平台及連天台單位。連平台單位共16個，位於2樓，平台面積86至89呎。而連天台單位共4個，天台面積776至847呎。
會所篇 62萬呎club FESTIVAL 設施齊全
名城會所名為club FESTIVAL，面積廣達62萬平方呎，是區內最大型的屋苑會所，共提供逾60項設施，包括長約180米的魯賓遜漂流河、50米珍珠貝形戶外泳池、太陽能環保健身室等設施，另港鐵擬提供24小時禮實服務。值得一提的是，會所設施供名城1至3期住戶共享，暫只有限度提供部分設施；物業每呎管理費$2.1。
用料篇 浴廚配套 平實大方
名城為區內全新大型屋苑，戶戶配備齊全家電及潔具。浴室選用日本TOTO坐廁及洗滌盆、意大利paffoni時尚冷熱水龍頭等，而廚房則配置惠而浦抽油煙機、煤氣煮食爐、二合一洗衣及乾衣機，及內置雪櫃等。
景觀篇 山景為主 開揚不迫
名城3期發展中，每期均設4座，各期不阻擋視綫，而周邊又沒有大型建築物，視野相當開揚。
名城每層8伙，大致可分為西北及東南兩大類景觀，簡單而言，1至3及5座南、北翼A、B室均向西北望針山、金山郊野公園及市景。而1至3及5座南、北翼C、D室向東南方向，則以獅子山及望夫石一帶山景掛帥；當中以向獅子山單位呎價較高。
交通購物篇 沙中綫落成會更便捷
名城位於港鐵大圍維修中心上蓋，雖然並非座落於大圍站上蓋，但住客可穿過屋苑有蓋平台前往港鐵站，不受日曬雨淋影響，但平台要待名城3期入伙後始能開通，估計由名城1期步行往港鐵站約8至10分鐘。
住戶現時由大圍站前往尖沙咀及中環站，車程分別為24及29分鐘，未來受惠沙中綫，由大圍站前往金鐘站，車程將縮短至17分鐘，預計整個沙中綫工程將於2019年完成。
除港鐵外，大圍站基座設大圍站公共運輸交滙處，內有多條巴士綫的中途站，另設多條小巴綫及的士站。
名城不設商用樓面，購物需要前往附近大圍道，步程約12至15分鐘。
供應篇 同區供應充裕 不愁沒選擇
除名城1及2期分別尚有300及70個餘貨單位外，名城3期提供1,536伙，可望下半年內推售，預計2010年8月落成。目前區內可供發售的餘貨尚有位於大圍顯泰街的名家匯，涉及約40個（詳見下文）。而未來區內新盤則包括新地洋房項目頂峰別墅，及由新世界及港鐵合作發展的車公廟站上蓋項目，連同名城3期在內，3個全新項目合共提供2,530伙。
另港鐵大圍站上蓋項目有機會於年內招標，涉及8座約2,900伙，可見該區新供應將陸續有來。
市況篇 名城1期901呎最平$670萬起
譽˙名城即將發售，但無損名城1期的二手買賣，屋苑5月錄得7宗成交，平均呎價$7,600，而4月份則錄得4宗成交，平均呎價$7,500，量價分別按月升75%及1.3%。利嘉閣冼志勇表示，名城1期放盤以向西北望針山景為主，至於與譽˙名城坐向相同、望獅子山景的單位，以用家持有居多，即使有放盤，業主大多不願蝕讓而開價較高，現時每呎叫價介乎$9,000至逾$1萬，因叫價較高而鮮有成交。
目前名城1期有約150個放賣單位，望針山景平均每呎叫價$7,900，901呎入場費由$670萬起，而望獅子山景平均每呎叫價$9,000至逾$1萬，叫價由$850萬起。
租務市場方面，名城於5月份錄得120宗租務成交，平均呎租$18，成交量創入伙後單月新高數紀錄，回報率2.8厘。代理解釋，名城為區內全新項目，呎租相宜，加上交通便捷，成功吸納同區及鄰近區域如火炭、馬鞍山的租客承租。
名城1期已入伙近3個月，市場現有約200個租盤，呎租叫價由$19至$20，月租叫價由$1.5萬起。
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名城小檔案
發展商︰長實、港鐵
地址︰大圍美田路1號
座數︰4座（1至3及5座、不設第4座）
層數︰44層
單位總數︰1,360個
單位建築面積︰分層874至1,273平方呎；複式2,060至2,360平方呎
實用率︰75.2至79.8%
間隔︰分層3房（連套房）、3房（連套房）及儲物室、3房（連套房）及工人套房、4房（連套房）加儲物房；複式4房（連套房）及工人套房
設施︰3期會所連園林設施合共62萬平方呎，室內外設施逾60項，包括戶內外泳池、健身室及宴會廳等。
每呎管理費︰$2.1
入伙日期：2011年2月
物業網址：www.festivalcity.com.hk
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其他現樓餘貨任君選
除了譽˙名城之外，其實市場上仍有不少現樓新盤可供選擇，但以新界區佔多，買家不妨貨比三家。
名家匯 尚餘約40伙 高層大戶為主
恒基發展的大圍名家匯，現尚餘約40個現樓分層單位待售。項目合共157伙（包括4座洋房），早於3月曾減價約一成，兼送釐印及車位優惠後，優惠總值近合共兩成，當時市場累售逾110伙。發展商已暫停減價優惠，但維持免釐印及送車位。
項目尚餘約40伙待售，以高層約1,400餘呎3房（連套房）及工人套房單位為主，入場費由$1,600餘萬起，呎價$1.1萬餘。至於4幢洋房意向呎價維持$2萬，入場費逾$1億。
御龍山 餘貨呎價逾$1.5萬起
至於港鐵沿綫的火炭御龍山，樓齡3年，現有約20個餘貨待售，以向馬場景大單位為主，呎價由逾$1.5萬起，部分單位已提價約5%。
發展商於網頁列出14個分層單位價單，包括8、9座51至61樓A、B室，面積由1,815至2,379呎，訂價$2,860.8萬至$4,121.9萬，平均呎價$16,263。另4個連天台特色戶，包括1、5及9座57至63樓A至C室，面積1,568至3,401呎連900至1,296呎天台，訂價$2,126.3萬至$9,083.2萬，平均呎價$20,467，選用即供付款可扣減樓價5%。
承峰 新推20伙 平均呎價$10,155
信和發展的大埔承峰網頁亦刊出20伙價單，單位分布1至3座1至9樓各室，訂價由$1,043萬起至$3,176.4萬，平均呎價$10,155。項目合共提供79伙，自去年開售迄今累售逾40伙，單是5月首3周售出15伙，呎價約$8,000。其中，3座7樓2,153呎F室，成交價$1,785.2萬，呎價$8,292。
尚城 享即供優惠 可按樓價減2%
現時市場上以長實旗下洪水橋尚城的餘貨較多，項目合共734伙，包括697個分層及37座洋房，分層單位已售逾600個，平均呎價$4,900，洋房亦已售逾10座，成交呎價逾$7,000，項目將於今年第三季入伙。
尚城尚餘不足100個分層及約27座洋房待售，分層一手呎價約$5,000餘起，洋房則由約$7,000餘起。發展商最新推5伙，一律位於2座8至20樓A室，面積992呎3房（連套房）加儲物房，訂價由$523.2萬起，平均呎價$5,439。
發展商繼續為買家提供即供優惠，按訂價減2%，另外更推出一項名為「優越生活系列」置業計劃。由即日起至6月6日止，凡購買3房、4房或洋房的買家，分別額外加$1萬即可獲$16.8萬或$23.8萬，全屋約43至52項傢俬、電器，名額不限。
峻弦 分層貨尾呎價逾$1萬起
打算購買市區現樓的買家，可考慮由新地發展的牛池灣峻弦，項目分層餘貨少於80伙，主要以1,400至2,000呎大單位為主，呎價逾$1萬起。發展商新近加推2座8伙，單位介乎5至15樓，面積劃一1,696呎A室，訂價$1,696萬至$1,900萬，平均呎價$10,426。個別單位已調整售價，包括2座8樓A室，新訂價$1,750萬，較舊價$1,657萬調升5.6%。
撰文: 甘潔瑩、彭寶珍
置業家居
譽˙名城 盡吸各路客源
貼市價+最高7%回贈
2011年06月04日 星期六
奧運站瓏璽開售前，長實及港鐵合作發展的大圍譽˙名城推出現樓餘貨，搶先吸納客源。首批30伙平均呎價$8,573，發展商不單以貼市價促銷，更提供「15%首期睇一年」的特長成交期付款方法，提早成交更可享有最高樓價7%的現金回贈，希望一網打盡換樓客及投資者。
港鐵大圍維修中心上蓋項目名城1期，於去年3月開售，至今售逾1,000伙。發展商將約300個主要面向東南獅子山景的980及1,273平方呎的單位，命名為譽˙名城。
長實執行董事趙國雄表示，譽˙名城首批單位共30伙，以「獅家View價」開售，平均呎價$8,573，他表示首批單位有折讓。被問及推售價是否有減價，他強調，單位訂價按市況而制定，與1期二手造價相若，只按樓層高低而調整價錢。
發展商於周四（2日）下午2時公布售價後，便隨即於下午3時開售，即晚售罄，並原價加推1、2座8至45樓南、北翼C、D室共20伙，訂價由$823萬至$1,126.8萬，平均呎價$8,606；未來加推將加價5至8%，料日後推售單位呎價可達$1萬水平。
市場亦指，項目5座北翼C室複式戶，面積2,360平方呎，連同847呎天台單位，獲買家以$3,500萬預留，呎價高見$14,831，為名城首宗特色戶預留個案。郭子威對上述成交不置可否，只謂有數名買家正洽購複式戶，待簽約後始公布。
首批30伙有折讓 平均呎價$8,573
長實地產投資董事郭子威表示，派發價單以了解市場對項目的反應，若反應理想將加推單位及決定開售時間。譽˙名城已屆現樓，發展商只推出特長成交期的付款計劃，讓換樓客能靈活調配資金，料可吸引投資者注意。他補充，特長成交期非「先住後付」計劃，買家必先要完成交易始可收樓。另外，為平衡用家與投資者比例，不論以私人或公司名義的買家，每天只限購1伙，累積亦只可超過3個單位。首50名買家可獲$2萬會所代用券。
另長實於上周五至日（5月27至29日）在深圳和廣州為譽˙名城路演，吸引8,000人參觀，當中1,000組買家已登記，將於今天（4日）到港參觀現樓示範單位及會所。
解碼器
譽˙名城開價較名城1期低6%
譽˙名城首批單位平均呎價$8,573，與名城1期5月份二手成交呎價$7,600高12.8%，但二手成交一律為向西北方針山景，並沒有譽˙名城推售的獅子山景單位在內。
根據EPRC（經濟地產庫）資料，對上一個獅子山景二手成交要追溯至今年3月，5座中層南翼D室，980呎，以$875萬成交，呎價$8,929，反映發展商貼市價開售。
兩類山景 呎價差逾10%
名城1期主要分針山及獅子山景，現時針山景每呎叫價$7,600至$7,900，而獅子山景則高達$9,000至$9,300，兩類景觀差幅逾一成或以上。區內代理解釋，去年3月開售時，獅山景單位成交呎價逾$9,000，購入價高，買家寧作中長綫收租也不願蝕讓離場，故叫價較強硬，甚少錄得成交。
區內尚有兩新晉屋苑壹號雲頂及名家匯，前者成交呎價介乎$8,000至$1萬，而後者一手售價約$9,000至$1萬，與譽˙名城相若。
若仔細比較譽˙名城及名城1期開價，不難發現發展商是次開價低於去年3月。譬如說，是次推售的2座33樓北翼D室，980呎，訂價$865.8萬，呎價$8,835，同層北翼C室，景觀相同，於去年5月出售，當時售價達$1,036.6萬，呎價高見$9,398，新推的單位呎價低出6%。
拆解定息按揭
定息期愈長 息率會愈高
長實與渣打銀行合作，為譽˙名城買家提供定息按揭計劃，名為「無憂定息」雙重按揭優惠，首28個月定息2.38厘，第29個月起全期P減2.8厘（該行的P為5.25厘，即實際息率2.45厘），或拆息加1.3厘，鎖息上限為P減2.8厘，以低者為準。採用此計劃的買家可於第12及24個還款月獲得還貸款金額之0.1%作額外現金獎。
定息按揭的優點是在定息期內，鎖定每月供款，讓供樓人士有預算。因本港有機會在年底或明年加息，因此，定按有助減少日後利率波動的風險，但缺點是浮息下調時則未能享受到即時減息的優勢。
定按息率有機高於P按
目前提供定按的銀行不多，有中小型行提供相類似的計劃，如花旗銀行提供首3年2.3厘定按計劃，第4年起息率為P減3.1厘（該行的P為5.25厘，即實際息率2.15厘），惟計劃不設現金回贈。
表1是上述兩個定按計劃的供款及支出比較，「無憂定息」不論在按息及定息年期上，也不及花旗銀行定按吸引，而且以一個訂價$1,000萬單位計，全期利息高達$158萬，較花旗定按全期利息的$142萬高$16萬，差幅逾一成，即使「無憂定息」按揭贈送額外現金獎賞予以買家，但回贈金額只$1萬多，也彌補不到多付的利息支出。
有按揭代理指，定息年期愈長，借款人支付的按揭息率溢價也較高，定息期愈長，息率也較高，反之亦然。因此，定息按揭有機會較傳統P按息率為高，而繳付的全期利息支出，亦有機會高於P按，未必有着數。
表2是「無憂定息」計劃與目前市場上的P按及H按的比較，發現3類按揭中，以H按的每月供款及全期利息支出最低，月供只需$29,536，較定按及H按月供低出約4至6%，可享即時慳息優惠，但H按借貸人要承擔資金市場供求變化所帶來的息率變動。
拆解360靈活置業付款計劃
提早完成交易 享樓價7%現金回贈
譽˙名城已屆現樓，發展商只提供1種付款計劃，名為「360靈活置業」付款計劃，買家簽署臨時買賣合約時，先付一成樓價，再於30日內支付多5%樓價，餘額可於360日後付畢。若買家提前120天或240天內完成交易，則可獲樓價7%或5%的現金回贈。
在額外印花稅的制度下，買家需要被綁兩年，若在短時間內轉手，買家便需要繳付高稅率。表3是計算購入譽˙名城單位後，在兩年內沽售單位時所涉及的使費。假設買家以$1,000萬購入單位，若在6個月以內沽出單位，連同代理佣金、釐印費、額外印花稅15%及發展商回贈等計算在內，賣價最少要$1,152萬才打和，即較購入價高15.2%。若要有錢落袋，賣價要更高。
借貸須扣除優惠及現金回贈
若在超過6個月但在12個月以內沽售，發展商回贈為樓價的5%，而期內徵收的額外印花稅為賣價的一成，賣價最少要$1,110萬始能回本，較購入價高11%。而超過12個月但在24個月內沽出單位，發展商不設回贈，而額外印花稅為賣價的5%，賣價最少較購入價高10.4%，即$1,104萬才可抵銷買賣時所需的成本。
若買家選擇即時成交，並且將單位出租，2年後始售樓，可獲發展商贈送樓價7%作現金回贈，即$70萬，該筆回贈足以抵銷交易時的釐印費$37.5萬，兼有$32.5萬落袋。2年後若以$978萬沽貨，即跌價2.2%，扣除代理佣金後，仍可平手離場。以名城1期現時平均呎租$18計算，可享有2.8厘的租金回報。
另按揭代理提醒買家，按金管局指引，借貸人向銀行承造按揭，需要扣除所有優惠及現金回贈，換言之，買家或需要準備更多首期。另發展商所給予的現金回贈，不能即時扣減，需要完成整個交易後才發放。
小結：7%回贈 有辣有唔辣
若計劃買入單位後即時成交及出租，優點是可獲7%回贈及2.8厘回報，而且2年後跌價2.2%亦可平手離場，但投資者要留意未來兩年息口或會回升，增加供樓開支。
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物業知多啲
間隔篇 3房逾八成 力吸換樓客
名城分3期發展，12座提供4,328個單位，1期4座共1,360伙，發展商以三梯四戶「尊座雙閣」設計，並設有雙子大堂，方便南、北兩翼住戶出入。項目主攻3、4房大單位，另備2,092至約2,400呎複式戶，顯然針對換樓客而設。
3房單位佔逾八成，面積由874至1,103平方呎。4房單位面積1,272至1,373平方呎，佔屋苑總數不足兩成。
除分層戶外，項目設少量特色戶，分別是連平台及連天台單位。連平台單位共16個，位於2樓，平台面積86至89呎。而連天台單位共4個，天台面積776至847呎。
會所篇 62萬呎club FESTIVAL 設施齊全
名城會所名為club FESTIVAL，面積廣達62萬平方呎，是區內最大型的屋苑會所，共提供逾60項設施，包括長約180米的魯賓遜漂流河、50米珍珠貝形戶外泳池、太陽能環保健身室等設施，另港鐵擬提供24小時禮實服務。值得一提的是，會所設施供名城1至3期住戶共享，暫只有限度提供部分設施；物業每呎管理費$2.1。
用料篇 浴廚配套 平實大方
名城為區內全新大型屋苑，戶戶配備齊全家電及潔具。浴室選用日本TOTO坐廁及洗滌盆、意大利paffoni時尚冷熱水龍頭等，而廚房則配置惠而浦抽油煙機、煤氣煮食爐、二合一洗衣及乾衣機，及內置雪櫃等。
景觀篇 山景為主 開揚不迫
名城3期發展中，每期均設4座，各期不阻擋視綫，而周邊又沒有大型建築物，視野相當開揚。
名城每層8伙，大致可分為西北及東南兩大類景觀，簡單而言，1至3及5座南、北翼A、B室均向西北望針山、金山郊野公園及市景。而1至3及5座南、北翼C、D室向東南方向，則以獅子山及望夫石一帶山景掛帥；當中以向獅子山單位呎價較高。
交通購物篇 沙中綫落成會更便捷
名城位於港鐵大圍維修中心上蓋，雖然並非座落於大圍站上蓋，但住客可穿過屋苑有蓋平台前往港鐵站，不受日曬雨淋影響，但平台要待名城3期入伙後始能開通，估計由名城1期步行往港鐵站約8至10分鐘。
住戶現時由大圍站前往尖沙咀及中環站，車程分別為24及29分鐘，未來受惠沙中綫，由大圍站前往金鐘站，車程將縮短至17分鐘，預計整個沙中綫工程將於2019年完成。
除港鐵外，大圍站基座設大圍站公共運輸交滙處，內有多條巴士綫的中途站，另設多條小巴綫及的士站。
名城不設商用樓面，購物需要前往附近大圍道，步程約12至15分鐘。
供應篇 同區供應充裕 不愁沒選擇
除名城1及2期分別尚有300及70個餘貨單位外，名城3期提供1,536伙，可望下半年內推售，預計2010年8月落成。目前區內可供發售的餘貨尚有位於大圍顯泰街的名家匯，涉及約40個（詳見下文）。而未來區內新盤則包括新地洋房項目頂峰別墅，及由新世界及港鐵合作發展的車公廟站上蓋項目，連同名城3期在內，3個全新項目合共提供2,530伙。
另港鐵大圍站上蓋項目有機會於年內招標，涉及8座約2,900伙，可見該區新供應將陸續有來。
市況篇 名城1期901呎最平$670萬起
譽˙名城即將發售，但無損名城1期的二手買賣，屋苑5月錄得7宗成交，平均呎價$7,600，而4月份則錄得4宗成交，平均呎價$7,500，量價分別按月升75%及1.3%。利嘉閣冼志勇表示，名城1期放盤以向西北望針山景為主，至於與譽˙名城坐向相同、望獅子山景的單位，以用家持有居多，即使有放盤，業主大多不願蝕讓而開價較高，現時每呎叫價介乎$9,000至逾$1萬，因叫價較高而鮮有成交。
目前名城1期有約150個放賣單位，望針山景平均每呎叫價$7,900，901呎入場費由$670萬起，而望獅子山景平均每呎叫價$9,000至逾$1萬，叫價由$850萬起。
租務市場方面，名城於5月份錄得120宗租務成交，平均呎租$18，成交量創入伙後單月新高數紀錄，回報率2.8厘。代理解釋，名城為區內全新項目，呎租相宜，加上交通便捷，成功吸納同區及鄰近區域如火炭、馬鞍山的租客承租。
名城1期已入伙近3個月，市場現有約200個租盤，呎租叫價由$19至$20，月租叫價由$1.5萬起。
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名城小檔案
發展商︰長實、港鐵
地址︰大圍美田路1號
座數︰4座（1至3及5座、不設第4座）
層數︰44層
單位總數︰1,360個
單位建築面積︰分層874至1,273平方呎；複式2,060至2,360平方呎
實用率︰75.2至79.8%
間隔︰分層3房（連套房）、3房（連套房）及儲物室、3房（連套房）及工人套房、4房（連套房）加儲物房；複式4房（連套房）及工人套房
設施︰3期會所連園林設施合共62萬平方呎，室內外設施逾60項，包括戶內外泳池、健身室及宴會廳等。
每呎管理費︰$2.1
入伙日期：2011年2月
物業網址：www.festivalcity.com.hk
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其他現樓餘貨任君選
除了譽˙名城之外，其實市場上仍有不少現樓新盤可供選擇，但以新界區佔多，買家不妨貨比三家。
名家匯 尚餘約40伙 高層大戶為主
恒基發展的大圍名家匯，現尚餘約40個現樓分層單位待售。項目合共157伙（包括4座洋房），早於3月曾減價約一成，兼送釐印及車位優惠後，優惠總值近合共兩成，當時市場累售逾110伙。發展商已暫停減價優惠，但維持免釐印及送車位。
項目尚餘約40伙待售，以高層約1,400餘呎3房（連套房）及工人套房單位為主，入場費由$1,600餘萬起，呎價$1.1萬餘。至於4幢洋房意向呎價維持$2萬，入場費逾$1億。
御龍山 餘貨呎價逾$1.5萬起
至於港鐵沿綫的火炭御龍山，樓齡3年，現有約20個餘貨待售，以向馬場景大單位為主，呎價由逾$1.5萬起，部分單位已提價約5%。
發展商於網頁列出14個分層單位價單，包括8、9座51至61樓A、B室，面積由1,815至2,379呎，訂價$2,860.8萬至$4,121.9萬，平均呎價$16,263。另4個連天台特色戶，包括1、5及9座57至63樓A至C室，面積1,568至3,401呎連900至1,296呎天台，訂價$2,126.3萬至$9,083.2萬，平均呎價$20,467，選用即供付款可扣減樓價5%。
承峰 新推20伙 平均呎價$10,155
信和發展的大埔承峰網頁亦刊出20伙價單，單位分布1至3座1至9樓各室，訂價由$1,043萬起至$3,176.4萬，平均呎價$10,155。項目合共提供79伙，自去年開售迄今累售逾40伙，單是5月首3周售出15伙，呎價約$8,000。其中，3座7樓2,153呎F室，成交價$1,785.2萬，呎價$8,292。
尚城 享即供優惠 可按樓價減2%
現時市場上以長實旗下洪水橋尚城的餘貨較多，項目合共734伙，包括697個分層及37座洋房，分層單位已售逾600個，平均呎價$4,900，洋房亦已售逾10座，成交呎價逾$7,000，項目將於今年第三季入伙。
尚城尚餘不足100個分層及約27座洋房待售，分層一手呎價約$5,000餘起，洋房則由約$7,000餘起。發展商最新推5伙，一律位於2座8至20樓A室，面積992呎3房（連套房）加儲物房，訂價由$523.2萬起，平均呎價$5,439。
發展商繼續為買家提供即供優惠，按訂價減2%，另外更推出一項名為「優越生活系列」置業計劃。由即日起至6月6日止，凡購買3房、4房或洋房的買家，分別額外加$1萬即可獲$16.8萬或$23.8萬，全屋約43至52項傢俬、電器，名額不限。
峻弦 分層貨尾呎價逾$1萬起
打算購買市區現樓的買家，可考慮由新地發展的牛池灣峻弦，項目分層餘貨少於80伙，主要以1,400至2,000呎大單位為主，呎價逾$1萬起。發展商新近加推2座8伙，單位介乎5至15樓，面積劃一1,696呎A室，訂價$1,696萬至$1,900萬，平均呎價$10,426。個別單位已調整售價，包括2座8樓A室，新訂價$1,750萬，較舊價$1,657萬調升5.6%。
撰文: 甘潔瑩、彭寶珍
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